開平市國有建設(shè)用地價(jià)格計(jì)收辦法

第一條  制定目的

為進(jìn)一步加強(qiáng)開平市國有建設(shè)用地價(jià)格管理，優(yōu)化土地資源市場配置，完善國有土地有償使用制度，根據(jù)國家和省土地管理法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合新一輪基準(zhǔn)地價(jià)制定本方法，為開平市國有建設(shè)用地出讓、劃撥、租賃、補(bǔ)交地價(jià)以及其他情形的地價(jià)管理業(yè)務(wù)提供依據(jù)。

第二條  制定依據(jù)

（一）《中華人民共和國土地管理法》；

（二）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》；

（三）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

（四）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號(hào)）；

（五）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號(hào)）；

（六）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號(hào)）；

（七）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)；

（八）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）；

（九）《廣東省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》 (粵國土資規(guī)字〔2017〕2號(hào))。

第三條  適用情形

（一）以劃撥、出讓（含先租后讓、彈性年期出讓）、租賃等方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)款的計(jì)收；

（二）已劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓需補(bǔ)交地價(jià)款的計(jì)收；

（三）已出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)因調(diào)整容積率、改變用途、延長土地使用年期等需補(bǔ)交地價(jià)款的計(jì)收；

（四）相關(guān)名詞說明

1.本辦法所稱的宗地評(píng)估價(jià)是指由自然資源部門通過公開方式選定的具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在客觀、獨(dú)立、公正的條件下按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行評(píng)估確定的地價(jià)。

2.本辦法所稱的基準(zhǔn)地價(jià)是指在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)項(xiàng)目等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。

本辦法涉及基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)計(jì)算公式及修正系數(shù)僅限于適用于自然資源主管部門內(nèi)部核算基準(zhǔn)地價(jià)修正價(jià)，不作他用。

3.本辦法所稱的起始價(jià)是指在宗地評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，通過集體決策審議程序確定的地價(jià)。

4.本辦法所稱的成交價(jià)是指交易雙方按照國有建設(shè)用地有償供應(yīng)的相關(guān)規(guī)定，以起始價(jià)為基礎(chǔ)，在土地市場中實(shí)際成交的地價(jià)。

第四條  確定原則

（一）國有建設(shè)用地公開出讓

國有建設(shè)用地采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓的，委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估宗地評(píng)估價(jià)，宗地評(píng)估價(jià)與宗地所在區(qū)片或所在級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比，取其價(jià)高者價(jià)格作參考，經(jīng)集體決策程序確定出讓起始價(jià)，以土地市場交易確定實(shí)際的成交價(jià)進(jìn)行計(jì)收。

（二）國有建設(shè)用地協(xié)議出讓

符合協(xié)議方式出讓條件的國有建設(shè)用地，委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估宗地評(píng)估價(jià)，宗地評(píng)估價(jià)與宗地所在區(qū)片或所在級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比，取其價(jià)高者作為價(jià)格作參考，經(jīng)集體決策程序確定協(xié)議出讓地價(jià)款進(jìn)行計(jì)收。

（三）國有建設(shè)用地劃撥

以劃撥方式供地的政府出資興辦的非營利性公共設(shè)施、醫(yī)衛(wèi)慈善、教育、公園與綠地、市政道路等用地，不再委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，根據(jù)宗地實(shí)際用地成本擬定劃撥地價(jià)款，經(jīng)集體決策程序后進(jìn)行計(jì)收。

以劃撥方式供地的國有建設(shè)用地，地價(jià)參照宗地所在地段對(duì)應(yīng)用途的區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，實(shí)際用地成本高于對(duì)應(yīng)用途區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按實(shí)際用地成本擬定劃撥地價(jià)款，經(jīng)集體決策程序后進(jìn)行計(jì)收。

（四）國有建設(shè)用地租賃

以租賃方式供地的國有建設(shè)用地，委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估宗地評(píng)估價(jià)，宗地評(píng)估價(jià)與宗地所在區(qū)片或所在級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比，取其價(jià)高者確定土地租金起始價(jià)，以土地市場交易確定實(shí)際的成交價(jià)進(jìn)行計(jì)收。

（五）國有建設(shè)用地補(bǔ)交地價(jià)

已劃撥國有建設(shè)用地補(bǔ)辦出讓、已出讓國有建設(shè)用地調(diào)整容積率、改變用途、延長土地使用年限等類型按整宗地補(bǔ)交地價(jià)的，委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估宗地評(píng)估價(jià)，宗地評(píng)估價(jià)與宗地所在區(qū)片或所在級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比，取其價(jià)高者確定需補(bǔ)交地價(jià)進(jìn)行計(jì)收。

單元房補(bǔ)交地價(jià)不再委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，直接根據(jù)宗地所在區(qū)片或所在級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)確定需補(bǔ)交地價(jià)進(jìn)行計(jì)收。

第五條  出讓地價(jià)

（一）公開出讓

國有建設(shè)用地采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓的，以公開方式委托1家土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定宗地評(píng)估價(jià)，宗地評(píng)估價(jià)與宗地所在區(qū)片或所在級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比，取其價(jià)高者作為集體決策的基礎(chǔ)依據(jù)。

為扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)建設(shè)城市商貿(mào)綜合體，商服用地集中強(qiáng)度符合條件的，在評(píng)估出讓底價(jià)時(shí)可按商服用地開發(fā)強(qiáng)度表的修正系數(shù)進(jìn)行修正。

附表               商服用地開發(fā)強(qiáng)度表

注：開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)(X)=商服建筑面積/純商服建筑物占地面積

建筑物占地面積以外墻（底層勒腳以上）的外圍水平面積計(jì)算。

（二）協(xié)議出讓

國有建設(shè)用地符合協(xié)議方式出讓的，除“三舊”改造項(xiàng)目以公開方式委托5家土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，剔除最高和最低的評(píng)估結(jié)果，余下3個(gè)評(píng)估結(jié)果取其平均值作為宗地評(píng)估價(jià)外，其余以公開方式委托1家土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定宗地評(píng)估價(jià)。宗地評(píng)估價(jià)與宗地所在區(qū)片或所在級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比，取其價(jià)高者作為集體決策的基礎(chǔ)依據(jù)。

“三舊”改造項(xiàng)目采用協(xié)議出讓的，商服用地的出讓價(jià)可按商服用地開發(fā)強(qiáng)度表的修正系數(shù)進(jìn)行修正。

（三）特殊出讓方式

為切實(shí)降低工業(yè)企業(yè)用地初始成本，擴(kuò)大工業(yè)用地有效供給，工業(yè)用地可采用彈性年期出讓、先租后讓等方式供應(yīng)，涉及地價(jià)計(jì)收的方法如下：

1.彈性年期出讓

對(duì)于采取彈性年期出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地的，按相應(yīng)出讓方式確定法定最高使用年期的宗地對(duì)比后最高價(jià)，按照出讓年期與工業(yè)用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數(shù)，確定彈性年期出讓起始價(jià)。具體修正公式如下：

宗地地價(jià)=法定最高使用年期宗地對(duì)比后最高價(jià)×（彈性出讓年期÷法定最高使用年期）

2.先租后讓

對(duì)于采取先租后讓方式供應(yīng)工業(yè)用地的，土地使用年限最長不得超過50年。出讓年限按“2+3+N”原則確定，其中2年為基建租賃期，3年為投產(chǎn)租賃期，N年為出讓期。按相應(yīng)出讓方式確定法定最高使用年期的宗地對(duì)比后最高價(jià)作為先租后讓起始價(jià)，以土地市場交易實(shí)際成交價(jià)按照年期修正系數(shù)確定土地租金和后續(xù)出讓地價(jià)款。

先租后讓底價(jià)=（租賃年期+出讓年期）÷50×宗地對(duì)比后最高價(jià)

土地租賃期間總租金根據(jù)最終成交價(jià)金額進(jìn)行修正后確定，即：

總租金=[租賃期÷（租賃年期+出讓年期）]×成交價(jià)

每年租金=總租金÷租賃期

租賃期滿后，承租人符合約定條件可采取出讓方式取得剩余年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)，后續(xù)出讓價(jià)款為最終成交價(jià)減去租賃年期間交租金。即：后續(xù)出讓金=成交價(jià)-總租金。

第六條  租賃價(jià)格

采取租賃方式供地的國有建設(shè)用地，經(jīng)以公開方式委托1家土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估法定最高使用年期的宗地評(píng)估地價(jià)，宗地評(píng)估地價(jià)與宗地所在區(qū)片或所在級(jí)別修正后相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比，取其價(jià)高者作為土地租賃起始價(jià)，以土地市場交易確定實(shí)際的成交價(jià)進(jìn)行計(jì)收。具體修正公式如下：

年期修正系數(shù)=租賃年期÷法定最高出讓年限

土地租賃期間總租金=（租賃年期÷法定最高出讓年限）×對(duì)比后最高價(jià)

第七條  補(bǔ)交地價(jià)

劃撥國有建設(shè)用地補(bǔ)辦出讓，已出讓的國有建設(shè)用地調(diào)整容積率、改變用途、延長土地使用年限等類型需要補(bǔ)交地價(jià)的，以公開方式選取5家土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交地價(jià)，剔除最高和最低的評(píng)估結(jié)果，余下3家評(píng)估結(jié)果取其平均值作為宗地評(píng)估補(bǔ)繳價(jià)，與以下第（一）（二）（三）（四）點(diǎn)計(jì)算的修正后基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比，取其高值計(jì)收需補(bǔ)交的地價(jià)。屬于單套商服、住宅建筑物按整宗地補(bǔ)交地價(jià)的，委托1家土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定宗地評(píng)估價(jià)，單元房補(bǔ)繳地價(jià)不再委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，直接根據(jù)以下公式計(jì)算的修正后基準(zhǔn)地價(jià)按相應(yīng)補(bǔ)繳比例確定需補(bǔ)交地價(jià)。

（一）劃撥土地補(bǔ)辦出讓

屬劃撥商服、住宅用途未開發(fā)建設(shè)的歷史遺留用地，需經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)交地價(jià)后才可繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。劃撥土地（宗地）需補(bǔ)交地價(jià)后才可分割發(fā)證（建筑物分割為單元發(fā)證）。

劃撥用地經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，若共用宗地有部分已補(bǔ)辦出讓設(shè)定使用年限的，按已確定的使用年限處理，未設(shè)定土地年限的按批準(zhǔn)用途法定最高年限確定。

宗地含有兩種或兩種以上不同用途的，分別按不同用途面積和標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算后，再合計(jì)總價(jià)。若宗地為商服、住宅混合用途但無法確定各用途面積的，則統(tǒng)一按商服用途占20%、住宅用途占80%的比例進(jìn)行計(jì)算后，再合計(jì)總價(jià)。若宗地為商服、住宅、工業(yè)或其他用地混合用途但無法確定各用途面積的，則統(tǒng)一按各用途均等比例進(jìn)行計(jì)算后，再合計(jì)總價(jià)。宗地用途如涉及歷史遺留問題，需依據(jù)《開平市自然資源局關(guān)于印發(fā)<開平市不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見（試行）>的通知》（開自然資字〔2019〕189號(hào)）文件確定土地用途。

1.商服用地

（1）以劃撥方式取得的商服宗地，按原批準(zhǔn)用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按以下公式計(jì)算修正后的基準(zhǔn)地價(jià)的40%確定，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估補(bǔ)繳價(jià)，取其高值為需補(bǔ)交地價(jià)。

城區(qū)商服用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=商服用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×商服容積率修正系數(shù)×商服建筑面積×商服年期修正系數(shù)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=商服用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×商服容積率修正系數(shù)×商服用地面積×商服年期修正系數(shù)

當(dāng)宗地整體容積率小于1.0時(shí)，商服建筑面積按商服用地面積取值。

以劃撥方式取得的單套商服建筑物（單元）用地，按原批準(zhǔn)用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按以下公式計(jì)算商服用地修正后基準(zhǔn)地價(jià)，按該地價(jià)的15%確定需補(bǔ)交地價(jià)。

城區(qū)單套商服建筑物（單元）補(bǔ)交地價(jià)=商服用地區(qū)片修正后基準(zhǔn)地價(jià)×15%=商服用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×商服樓層修正系數(shù)×商服建筑面積×商服年期修正系數(shù)×15%

鄉(xiāng)鎮(zhèn)單套商服建筑物（單元）補(bǔ)交地價(jià)=商服用地級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)×15%=商服用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×商服樓層分配系數(shù)×單元分?jǐn)偟挠玫孛娣e×商服年期修正系數(shù)×15%

其中，位于商服路線價(jià)的臨街商服用途單套商服建筑物（單元），按商服路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（不區(qū)分是否超出路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度；臨兩條或以上路線價(jià)的，按路線價(jià)高者確定）；不屬于商服路線價(jià)區(qū)段的單套商服建筑物（單元），城區(qū)的按所在地段商服用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的按所在地段級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。

2.住宅用地補(bǔ)交地價(jià)

（1）以劃撥方式取得的住宅宗地，按原批準(zhǔn)用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按以下公式計(jì)算修正后的基準(zhǔn)地價(jià)的40%確定，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估補(bǔ)繳價(jià)，取其高值為需補(bǔ)交地價(jià)。

城區(qū)住宅用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×住宅容積率修正系數(shù)×住宅建筑面積×住宅年期修正系數(shù)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×住宅容積率修正系數(shù)×住宅用地面積×住宅年期修正系數(shù)

（2）以劃撥方式取得的單套住宅建筑物（單元）用地，按原批準(zhǔn)用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按以下公式計(jì)算住宅用地修正后基準(zhǔn)地價(jià)，按該地價(jià)的15%確定需補(bǔ)交地價(jià)。

城區(qū)單套住宅建筑物（單元）補(bǔ)交地價(jià)=住宅用地區(qū)片修正后基準(zhǔn)地價(jià)×15%=住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×住宅建筑面積×住宅年期修正系數(shù)×15%

鄉(xiāng)鎮(zhèn)單套住宅建筑物（單元）補(bǔ)交地價(jià)=住宅用地級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)×15%=住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×單元分?jǐn)偟挠玫孛娣e×住宅年期修正系數(shù)×15%

3.工業(yè)用地補(bǔ)交地價(jià)

（1）以劃撥方式取得的工業(yè)宗地，按原批準(zhǔn)用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按以下公式計(jì)算修正后的基準(zhǔn)地價(jià)的40%確定，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估補(bǔ)繳價(jià)，取其高值為需補(bǔ)交地價(jià)。

城區(qū)工業(yè)用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=工業(yè)用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×工業(yè)用地面積×工業(yè)年期修正系數(shù)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×工業(yè)用地面積×工業(yè)年期修正系數(shù)

（2）以劃撥方式取得的工業(yè)廠房（單元）用地，按原批準(zhǔn)用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按以下公式計(jì)算工業(yè)用地修正后基準(zhǔn)地價(jià)，按該地價(jià)的40%確定需補(bǔ)交地價(jià)。

城區(qū)工業(yè)廠房（單元）補(bǔ)交地價(jià)=工業(yè)用地區(qū)片修正后基準(zhǔn)地價(jià)×40%=工業(yè)用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×廠房單元分?jǐn)偟挠玫孛娣e×工業(yè)年期修正系數(shù)×40%

鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)廠房（單元）補(bǔ)交地價(jià)=工業(yè)用地級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)×40%=工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×廠房單元分?jǐn)偟挠玫孛娣e×工業(yè)年期修正系數(shù)×40%

4.公共服務(wù)項(xiàng)目用地補(bǔ)交地價(jià)

（1）以劃撥方式取得的公共服務(wù)項(xiàng)目宗地，按原批準(zhǔn)用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按以下公式計(jì)算修正后的基準(zhǔn)地價(jià)的40%確定，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估補(bǔ)繳價(jià)，取其高值為需補(bǔ)交地價(jià)。

類別一：城區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=公共服務(wù)項(xiàng)目用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地建筑面積×公共服務(wù)項(xiàng)目用地容積率修正系數(shù)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地類型修正×公共服務(wù)項(xiàng)目用地年期修正系數(shù)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=公共服務(wù)項(xiàng)目用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地面積×公共服務(wù)項(xiàng)目用地容積率修正系數(shù)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地類型修正×公共服務(wù)項(xiàng)目用地年期修正系數(shù)

類別二：城區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=公共服務(wù)項(xiàng)目用地區(qū)片價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地面積×公共服務(wù)項(xiàng)目用地類型修正×公共服務(wù)項(xiàng)目用地年期修正系數(shù)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)=公共服務(wù)項(xiàng)目用地級(jí)別價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地面積×公共服務(wù)項(xiàng)目用地類型修正×公共服務(wù)項(xiàng)目用地年期修正系數(shù)

（2）以劃撥方式取得的公共服務(wù)建筑物（單元），按原批準(zhǔn)用途補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按以下公式計(jì)算公共服務(wù)用地修正后基準(zhǔn)地價(jià)，按該地價(jià)的40%確定需補(bǔ)交地價(jià)。

類別一：城區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目用地（單元）補(bǔ)交地價(jià)=公共服務(wù)項(xiàng)目用地區(qū)片修正后基準(zhǔn)地價(jià)×40%=公共服務(wù)項(xiàng)目用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地單元建筑面積×公共服務(wù)項(xiàng)目用地類型修正×公共服務(wù)項(xiàng)目用地年期修正系數(shù)×40%

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地（單元）補(bǔ)交地價(jià)=公共服務(wù)項(xiàng)目用地級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)×40%=公共服務(wù)項(xiàng)目用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地單元分?jǐn)偟挠玫孛娣e×公共服務(wù)項(xiàng)目用地類型修正×公共服務(wù)項(xiàng)目用地年期修正系數(shù)×40%

類別二：城區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目用地（單元）補(bǔ)交地價(jià)=公共服務(wù)項(xiàng)目用地區(qū)片修正后基準(zhǔn)地價(jià)×40%=公共服務(wù)項(xiàng)目用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地單元分?jǐn)偟挠玫孛娣e×公共服務(wù)項(xiàng)目用地類型修正×公共服務(wù)項(xiàng)目用地年期修正系數(shù)×40%

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共服務(wù)項(xiàng)目用地（單元）補(bǔ)交地價(jià)=公共服務(wù)項(xiàng)目用地級(jí)別修正后基準(zhǔn)地價(jià)×40%=公共服務(wù)項(xiàng)目用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×公共服務(wù)項(xiàng)目用地單元分?jǐn)偟挠玫孛娣e×公共服務(wù)項(xiàng)目用地類型修正×公共服務(wù)項(xiàng)目用地年期修正系數(shù)×40%

5.上述用途以外的其他用地，對(duì)照《其他用地價(jià)格參照系數(shù)表》的用途按上述1、2、3、4點(diǎn)的規(guī)定計(jì)收需補(bǔ)交地價(jià)。

（二）調(diào)整容積率補(bǔ)交地價(jià)

1.商服、住宅、公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別一）

經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)增加容積率或竣工驗(yàn)收時(shí)經(jīng)自然資源主管部門核定實(shí)際建筑面積超出原批準(zhǔn)建筑面積需補(bǔ)交地價(jià)的，按以下方法確定需補(bǔ)交地價(jià)：

（1）原土地出讓合同已約定補(bǔ)交地價(jià)款方式的，從其約定。

（2）原土地出讓合同未約定補(bǔ)交地價(jià)款方式的，按照第七條第（一）點(diǎn)所列商服、住宅、公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別一）（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算的地價(jià)，該地價(jià)與原出讓成交價(jià)（已轉(zhuǎn)讓的按轉(zhuǎn)讓價(jià)）的綜合樓面價(jià)核算的地價(jià)比較，取價(jià)高者作為集體決策的重要參考依據(jù)：

①調(diào)整用途結(jié)構(gòu)但不增加容積率

按照第七條第（一）點(diǎn)商服、住宅、公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別一）（宗地）基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算規(guī)劃調(diào)整前后用途的地價(jià)差額部分，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估價(jià)，差額部分取其價(jià)高者為需補(bǔ)交地價(jià)，地價(jià)減少的政府不予退回。

②調(diào)整用途結(jié)構(gòu)且增加容積率

原容積率內(nèi)的用途結(jié)構(gòu)調(diào)整，按照上述調(diào)整用途結(jié)構(gòu)但不增加容積率的計(jì)算方法計(jì)算；增加容積率部分，按照第七條第（一）點(diǎn)所列商服、住宅、公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別一）（宗地）地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算出增加容積率部分各用途的地價(jià)之和，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估價(jià)，取其價(jià)高者為需補(bǔ)交地價(jià)。

商服、住宅、公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別一）出讓時(shí)未明確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，由自然資源主管部門核定規(guī)劃條件，需補(bǔ)交地價(jià)的按上述有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交地價(jià)款。

2.工業(yè)、公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別二）

工業(yè)、公共服務(wù)項(xiàng)目用地（類別二）出讓期限內(nèi)，在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下增加容積率，不計(jì)收土地價(jià)款。

工業(yè)用地建成后行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積超過項(xiàng)目總用地面積7%的，超出部分，按第七條第（一）點(diǎn)所列商服、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)公式計(jì)算，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估價(jià)，取其價(jià)高者為補(bǔ)交地價(jià)，補(bǔ)交地價(jià)后土地用途仍為工業(yè)用途。

（三）改變土地用途補(bǔ)交地價(jià)

以出讓方式取得的國有建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途，按以下標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)，土地使用年限按改變用途后的法定最高年限確定，土地使用年限起算時(shí)間不變。

1.高地價(jià)用途調(diào)整為低地價(jià)用途，減少的地價(jià)政府不予退回。

2.已出讓的商服變更用途為住宅或者已出讓的住宅變更用途為商服補(bǔ)交地價(jià)的，按第七條第（一）點(diǎn)所列商服、住宅用地地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算出規(guī)劃調(diào)整前后用途的地價(jià)差額部分，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估價(jià)，差額部分取其價(jià)高者為需補(bǔ)交地價(jià)，地價(jià)減少的，政府不予退回。

3.商服、住宅以外的其他用地及已出讓的工業(yè)、公共服務(wù)項(xiàng)目用地，變更為商服、住宅用途補(bǔ)交地價(jià)的，按第七條第（一）點(diǎn)所列商服、住宅用地地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算出規(guī)劃調(diào)整后用途的地價(jià)，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估價(jià)，取其價(jià)高者的40%為需補(bǔ)交地價(jià)。原用途的地價(jià)不予扣減。

以上改變用途用地補(bǔ)地價(jià)，按宗地改變用途的，套用宗地地價(jià)計(jì)算公式，按單元改變用途的，套用單元地價(jià)計(jì)算公式。

（四）延長土地使用年期補(bǔ)交地價(jià)（不適用于土地使用年期屆滿后的續(xù)期補(bǔ)繳地價(jià)）

以出讓方式取得的國有建設(shè)用地，未到期的原則上不予延長，經(jīng)批準(zhǔn)延長土地使用年限的，應(yīng)重新簽訂國有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同或簽訂補(bǔ)充合同，并按以下方式補(bǔ)交地價(jià)款：

1.商服用地

按第七條第（一）點(diǎn)所列商服用地（宗地）地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算宗地的基準(zhǔn)地價(jià)，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估價(jià)，取其價(jià)高者按延長土地使用年限修正系數(shù)確定為需補(bǔ)交地價(jià)。

商服用地（宗地）補(bǔ)交地價(jià)＝對(duì)比后最高價(jià)×延長土地使用年限修正系數(shù)

單套商服建筑物（單元）補(bǔ)交地價(jià)＝按第七條第（一）點(diǎn)所列單套商服建筑物（單元）地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算的地價(jià)×延長土地使用年限修正系數(shù)

2.住宅用地

按第七條第（一）點(diǎn)所列住宅用地（宗地）地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算宗地的基準(zhǔn)地價(jià)，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估價(jià)，取其價(jià)高者按延長土地使用年限修正系數(shù)確定為需補(bǔ)交地價(jià)。

住宅用地（宗地）補(bǔ)交地價(jià)＝對(duì)比后最高價(jià)×延長土地使用年限修正系數(shù)

單套住宅建筑物（單元）補(bǔ)交地價(jià)＝按第七條第（一）點(diǎn)所列單套住宅建筑物（單元）計(jì)算公式計(jì)算的地價(jià)×延長土地使用年限修正系數(shù)

3.工業(yè)用地

按第七條第（一）點(diǎn)所列工業(yè)用地（宗地）地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算宗地的基準(zhǔn)地價(jià)，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估價(jià)，取其價(jià)高者按延長土地使用年限修正系數(shù)確定為需補(bǔ)交地價(jià)。

工業(yè)用地（宗地）補(bǔ)交地價(jià)＝對(duì)比后最高價(jià)×延長土地使用年限修正系數(shù)

工業(yè)廠房單元補(bǔ)交地價(jià)=按第七條第（一）點(diǎn)所列工業(yè)廠房單元地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算的地價(jià)×延長土地使用年限修正系數(shù)

4.公共服務(wù)項(xiàng)目用地

按第七條第（一）點(diǎn)所列公共服務(wù)項(xiàng)目用地（宗地）地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算宗地的基準(zhǔn)地價(jià)，經(jīng)對(duì)比宗地評(píng)估價(jià)，取其價(jià)高者按延長土地使用年限修正系數(shù)確定為需補(bǔ)交地價(jià)。

公共服務(wù)項(xiàng)目用地（宗地）補(bǔ)交地價(jià)＝對(duì)比后最高價(jià)×延長土地使用年限修正系數(shù)

公共服務(wù)項(xiàng)目用地單元補(bǔ)交地價(jià)=按第七條第（一）點(diǎn)所列公共服務(wù)項(xiàng)目用地單元地價(jià)計(jì)算公式計(jì)算的地價(jià)×延長土地使用年限修正系數(shù)

5.上述用途以外的經(jīng)營性用地，參照開平市最新公布的基準(zhǔn)地價(jià)成果修正體系里的《其他用地價(jià)格參照系數(shù)表》，按上述1、2、3、4點(diǎn)的規(guī)定計(jì)收需補(bǔ)交地價(jià)。

綜合用途用地先計(jì)算各用途延長年限地價(jià)需補(bǔ)交地價(jià)，各用途需補(bǔ)交地價(jià)之和為綜合用途延長年限需補(bǔ)交地價(jià)。

6.延長土地使用年限修正系數(shù)

延長土地使用年限修正系數(shù)=延長年限÷批準(zhǔn)用途法定最高年限

延長土地使用年限計(jì)收地價(jià)時(shí)，公式中的年期修正系數(shù)按各用途的法定最高年限確定。

第八條  計(jì)價(jià)面積和土地用途的確定

（一）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的用途類別根據(jù)自然資源主管部門批準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的用地性質(zhì)或建設(shè)工程規(guī)劃許可的建筑功能，對(duì)照現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》確定。

（二）多種土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面積或用地分?jǐn)偯娣e分別計(jì)算求和。

（三）已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的，按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載的建筑面積計(jì)收地價(jià)（如已發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書與最新實(shí)測不一致的，按照最新實(shí)測面積計(jì)收）；未辦理竣工驗(yàn)收的，按申請(qǐng)合同履約復(fù)核時(shí)點(diǎn)的建筑面積計(jì)收地價(jià)，申請(qǐng)合同履約復(fù)核時(shí)點(diǎn)的建筑面積參照現(xiàn)行的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）規(guī)定，具體面積認(rèn)定參照竣工驗(yàn)收的房產(chǎn)測繪報(bào)告。

（四）涉及歷史遺留問題的計(jì)價(jià)面積參照《開平市自然資源局關(guān)于印發(fā)<開平市不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見（試行）>的通知》（開自然資字〔2019〕189號(hào)）進(jìn)行認(rèn)定，相關(guān)文件如有更新則按最新的文件處理。

第九條享受優(yōu)惠政策取得的國有建設(shè)用地符合轉(zhuǎn)讓條件的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)經(jīng)批準(zhǔn)并按規(guī)定補(bǔ)交地價(jià)款。原出讓時(shí)有約定的，從其約定；原出讓時(shí)未約定的，按當(dāng)時(shí)優(yōu)惠的金額補(bǔ)交地價(jià)。

第十條 出讓時(shí)未約定各用途結(jié)構(gòu)比例的已建成歷史商住用地，在不超過原批準(zhǔn)容積率的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)各用途結(jié)構(gòu)比例的，不再計(jì)收補(bǔ)繳地價(jià)款。

第十一條本規(guī)定自2022年7月1日開始施行，試行3年。

公開方式：主動(dòng)公開

開平市人民政府辦公室人秘股               2022年5月9日印發(fā)