政策解讀：開平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見--政策解讀
開自然資字[2022]360號
為進(jìn)一步規(guī)范我市不動產(chǎn)登記工作，有效解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，結(jié)合我市實(shí)際，我局制定了《開平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向我局反映。
開平市自然資源局
2022年8月31日
開平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見
為規(guī)范我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，解決不動產(chǎn)登記的歷史遺留問題，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、為民利民”的原則，結(jié)合我市的實(shí)際情況，現(xiàn)就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中遇到的問題提出以下處理意見：
一、建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題
（一）擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致的，以該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限登記。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回。
(二)在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一實(shí)施前已完成報(bào)建手續(xù)或已經(jīng)進(jìn)行房屋登記，并跨兩塊用途不一致的宗地的，按照規(guī)劃用途進(jìn)行登記，涉及到登記用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)比原土地批準(zhǔn)用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高的，需要補(bǔ)繳土地出讓金，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算。
（三）為避免以后出現(xiàn)建筑物跨多個(gè)土地使用年限的宗地、建筑物跨不同用途宗地的問題出現(xiàn)，用地單位應(yīng)先補(bǔ)辦統(tǒng)一土地使用年限、用途手續(xù)后，再辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。未完成統(tǒng)一使用年限、統(tǒng)一用途并合并宗地手續(xù)的，規(guī)劃部門不應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
二、關(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題
建筑物已依法取得規(guī)劃、竣工驗(yàn)收手續(xù)，由于地理信息數(shù)據(jù)升級、更新及其他歷史原因等造成建筑物部分超出原批準(zhǔn)宗地紅線，按照以下情形辦理：
建筑物基底未超出宗地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出宗地紅線范圍的，按照原批準(zhǔn)宗地紅線及房屋測繪報(bào)告進(jìn)行登記，宗地面積按照原批準(zhǔn)宗地紅線面積進(jìn)行登記，房屋面積按照房屋測繪報(bào)告書確定的建筑面積進(jìn)行登記。
對于建筑物基底超出宗地紅線范圍的情況，若建筑物基底占地面積不超出宗地面積的，保持宗地面積不變且不占用集體土地的前提下調(diào)整宗地界線范圍，經(jīng)公示權(quán)屬無爭議給予辦理登記。
建筑物基底（不包含地下空間）超出用地紅線，且房屋尚未登記到業(yè)主名下的，按照以下情形分類辦理：
1、單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且該建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基地面積的1%，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地面積紅線部分占用的土地面積不大于4㎡的，可不做違法用地處理，由不動產(chǎn)登記部門按照建筑物實(shí)際建筑面積和實(shí)際用地面積予以辦理登記。
本條款適用于經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。
2、建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于15㎡的，經(jīng)公示權(quán)屬無爭議后，對超出的宗地部分進(jìn)行違法用地處理，并簽訂出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金后給予辦理登記，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算。
3、除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，經(jīng)公示權(quán)屬無爭議后，對超出的宗地部分進(jìn)行違法用地處理，并簽訂出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金后給予辦理登記，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算。該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予受理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
（四）建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，超出部分補(bǔ)繳出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算。
三、無土地權(quán)屬來源但已辦理房屋登記的問題
（一）已辦房屋登記但無土地權(quán)屬來源的商住樓，辦理不動產(chǎn)登記時(shí)需補(bǔ)繳出讓金，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算，使用期限起始日期按第一戶補(bǔ)繳出讓金日期起計(jì)算。
（二）已辦房屋登記但無土地權(quán)屬來源的自建房，經(jīng)違法用地處理后，權(quán)利人憑房產(chǎn)證及其他相關(guān)資料申請不動產(chǎn)登記，補(bǔ)繳土地出讓金簽訂出讓合同后給予辦理登記，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算。
上述兩條款均以占用土地屬國有性質(zhì)為前提，房屋占用土地屬集體性質(zhì)的不予辦理登記。
四、關(guān)于在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）沒有同步轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致不動產(chǎn)土地、房屋權(quán)利不一致的問題
（一）商品房或已分割辦證的自建房，其房屋所有權(quán)已多次轉(zhuǎn)移且相繼取得房產(chǎn)證，但沒有同步辦理國有土地使用證的不動產(chǎn)，現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)人持房產(chǎn)證和原權(quán)利人的國有土地使用證申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記的，應(yīng)予以受理。如現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)人未能收回原權(quán)利人土地證書的，應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者我市公開發(fā)行的報(bào)刊公告作廢，公告期滿無異議的，應(yīng)給予辦理。
（二）未分割辦證的自建房和工業(yè)廠房，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）已單獨(dú)多次轉(zhuǎn)移，且相繼取得房產(chǎn)證（或土地使用權(quán)），但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證（或房產(chǎn)證）的不動產(chǎn)，當(dāng)事人持有房產(chǎn)證（或土地證）、原有權(quán)利人的國有土地使用權(quán)證（或原權(quán)利人的房產(chǎn)證）共同申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，應(yīng)予以受理。
五、房屋用途與土地用途不一致的問題
（一）對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前已分別辦有房產(chǎn)證和土地證的自建房，且兩證記載的用途不一致的辦理不動產(chǎn)登記時(shí)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記。
（二）對于在原土地用途為機(jī)關(guān)團(tuán)體、公共服務(wù)、工業(yè)用地等用地上建的住宅樓（房改房、安置房等），根據(jù)房屋用途登記土地用途，需要補(bǔ)繳出讓金的，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算，土地使用年限依據(jù)房屋用途確認(rèn)。
六、關(guān)于綜合用地、商住用地、多種用途細(xì)分登記的問題
（一）在“綜合用地”上建筑物已辦理房屋登記的，根據(jù)建筑物實(shí)際登記用途確定土地登記用途和土地使用年限;建筑物未辦理房屋登記的（包括空地未建的情況），根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途和土地使用年限。使用年限自土地批準(zhǔn)使用之日起計(jì)，最高年限不超過50年。需要補(bǔ)繳土地出讓金的，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算。
（二）原批準(zhǔn)土地用途登記為“商住用地”或“商業(yè)、住宅用地”或“住宅”，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途使用年限的，按照住宅用地70年、商業(yè)用地40年的最高年限登記。對于單元房屋的房屋用途與土地用途不一致的商住樓，土地用途和土地使用年限依據(jù)單元房屋的用途確認(rèn)；原已核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書，且記載的房屋用途與土地用途不一致的商品房，在辦理新的不動產(chǎn)登記時(shí)，按本條規(guī)定執(zhí)行。
（三）批準(zhǔn)土地用途登記為多種用途的空地，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途，涉及到登記用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)比原土地批準(zhǔn)用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高的，需要補(bǔ)繳土地出讓金，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時(shí)點(diǎn)我市實(shí)施的計(jì)價(jià)辦法計(jì)算。
七、關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位已注銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照，造成購房人無法辦理不動產(chǎn)登記的問題
已辦首次登記的房屋，由于開發(fā)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照被注銷或被吊銷，無法與購房人共同申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，可由購房人憑清晰的權(quán)屬來源證明材料（購房合同、發(fā)票等）、有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證等資料，單方申請轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)公告無異議后給予辦理。
八、關(guān)于已辦理集體土地使用證或有合法用地批文的農(nóng)村宅基地上房屋缺乏規(guī)劃報(bào)建資料的問題
對于未有城鄉(xiāng)規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)，由市政府對于未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時(shí)間界限作出統(tǒng)一認(rèn)定，當(dāng)事人申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，符合上述認(rèn)定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料，提交不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料，辦理不動產(chǎn)登記。
九、關(guān)于房屋或土地分別查封，無法辦理不動產(chǎn)登記的問題
（一）土地或地上建筑物被查封的，視同該不動產(chǎn)一并查封，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外；登記申請人應(yīng)向人民法院提出異議，解除查封后再申請不動產(chǎn)登記手續(xù)。
（二）人民法院對不動產(chǎn)進(jìn)行查封或?qū)嶓w處理時(shí)，宜將土地和地上建筑物一并進(jìn)行查封或處理。
十、用地批準(zhǔn)文書抵押狀態(tài)未注銷，地上商品房已辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)無法辦理不動產(chǎn)登記的問題
對于用地批準(zhǔn)文書抵押狀態(tài)未注銷的地塊，地上已建成商品房出售并已辦理房產(chǎn)證的，住戶申請辦理不動產(chǎn)登記相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)給予辦理。
本文件適用于開平市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前所形成的歷史遺留問題，由開平市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。文件自2022年9月1日起執(zhí)行，有效期3年。
相關(guān)附件：
