相關(guān)政策：開平市人民政府關(guān)于印發(fā)開平市“三舊”改造實(shí)施意見的通知

一、出臺(tái)背景

為加快推進(jìn)“三舊”改造工作，自2016年以來，廣東省人民政府、原廣東省國土資源廳先后出臺(tái)了《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96 號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)〔2018〕3 號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號(hào)）、《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號(hào)）等一系列“三舊”改造政策文件。新的政策文件在規(guī)劃管理制度、公益性用地落實(shí)、審批職權(quán)調(diào)整、超標(biāo)“三地”處理、地價(jià)計(jì)收及供地方式、整體成片連片改造、拆遷“釘子戶”問題等方面都提出了新的內(nèi)容與規(guī)范管理要求。而我市市府辦自2010年印發(fā)《開平市“三舊”改造實(shí)施意見（試行）》（開府〔2010〕7號(hào)）（下文簡稱“原實(shí)施意見”）至今，近十二年間“三舊”改造政策基本處于停滯階段，現(xiàn)行的《實(shí)施意見》與省最新政策內(nèi)容已明顯脫節(jié)。因此，亟需對(duì)現(xiàn)行《實(shí)施意見》內(nèi)容進(jìn)行修訂與細(xì)化，以便充分釋放最新“三舊”改造政策紅利，推進(jìn)我市“三舊”工作開展實(shí)施。

二、起草依據(jù)及過程

（一）起草依據(jù)

《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國主席令第74號(hào)）、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號(hào)）、《國土資源部關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第189號(hào)）、《廣東省關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知意見》（粵府〔2016〕96號(hào)）、《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號(hào)）、《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號(hào)）、《廣東省行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（廣東省人民政府令第93號(hào)）、《江門市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法》（江府〔2021〕13號(hào)）、《開平市“三舊”改造實(shí)施意見（試行）》（開府〔2010〕7號(hào)）。

（二）起草過程

通過征求意見、網(wǎng)上公示、組織聽證、局黨組會(huì)議審定、市司法局審查、市常務(wù)會(huì)討論等程序，我局對(duì)《實(shí)施意見》進(jìn)行了不斷修改完善，最終形成了送審稿按程序報(bào)批。

三、政策框架內(nèi)容

《實(shí)施意見》共十章節(jié)（含附則），42條款，具體內(nèi)容如下：

第一章總則包括五條條款內(nèi)容。本章主要明確了《實(shí)施意見》的制定依據(jù)及原則、“三舊”改造概念及適用范圍、“三舊”組織架構(gòu)與部門職責(zé)、“三舊”改造項(xiàng)目分類等內(nèi)容。

第二章標(biāo)圖入庫包括兩條條款內(nèi)容。本章主要明確了標(biāo)圖入庫應(yīng)滿足的相關(guān)規(guī)定及標(biāo)圖入庫動(dòng)態(tài)管理等內(nèi)容。

第三章規(guī)劃管控包括六條條款內(nèi)容。本章主要明確了“三舊”改造項(xiàng)目規(guī)劃體系、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃的編制與審批、項(xiàng)目預(yù)申請(qǐng)的條件流程、改造方案的編制與審批、公益性用地移交標(biāo)準(zhǔn)與程序等內(nèi)容。

第四章分類實(shí)施改造包括三條條款內(nèi)容。本章主要明確了舊城、舊村、舊廠的改造模式與改造流程等內(nèi)容。

第五章用地處理包括三條條款內(nèi)容。本章主要對(duì)開平的用地審批進(jìn)行調(diào)整完善，包括集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)，國有土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)，辦理集轉(zhuǎn)國手續(xù)，三地及其他用地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)，違法用地處理與處罰標(biāo)準(zhǔn)，供地方式等內(nèi)容。

第六章地價(jià)計(jì)收與分配包括四條條款內(nèi)容。本章主要是明確了舊城、舊村、舊廠三大改造類型不同供地方式的土地出讓價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)和收益補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第七章鼓勵(lì)扶持措施包括九條條款內(nèi)容。本章主要是在省市政策文件的基礎(chǔ)上，從鼓勵(lì)土地成片連片開發(fā)、簡化規(guī)劃調(diào)整程序、鼓勵(lì)實(shí)施微改造、支持優(yōu)先審批、加大經(jīng)費(fèi)保障、稅費(fèi)優(yōu)惠、金融扶持、歷史文化保護(hù)、行政司法保障等多方面，制定了多樣化的鼓勵(lì)扶持措施。

第八章項(xiàng)目監(jiān)管包括四條條款內(nèi)容。本章主要明確了“三舊”改造項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議、“三舊”改造項(xiàng)目退出機(jī)制、“三舊”改造資金監(jiān)管制度以及實(shí)行信息全流程公開等內(nèi)容。

第九章法律責(zé)任包括兩條條款內(nèi)容。本章主要明確了改造主體、“三舊”管理部門及其工作人員的法律責(zé)任等內(nèi)容。

第十章附則包括四條條款內(nèi)容。本章主要明確了《實(shí)施意見》的用語含義、與其他政策的銜接過渡、實(shí)施期限、解釋責(zé)任等內(nèi)容。

相比原《實(shí)施意見》，本《實(shí)施意見》內(nèi)容存在以下九大變化：

一是標(biāo)圖入庫規(guī)定更加明確；二是“三舊”改造管理流程體系更加規(guī)范；三是“三舊”改造規(guī)劃管控體系更加完善；四是公益性用地落實(shí)更有保障；五是舊城、舊村、舊廠改造流程更加具體；六是歷史用地手續(xù)處理措施更加優(yōu)化；七是地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)更加優(yōu)惠、收益分配更加合理；八是“三舊”改造批后監(jiān)管機(jī)制更加健全；九是“三舊”改造支持措施更加全面。

四、重點(diǎn)內(nèi)容解讀

一是建立職能架構(gòu)，明確部門職責(zé)分工。為了更好地統(tǒng)籌推進(jìn)全市“三舊”改造工作，保障“三舊”改造工作順利開展，《實(shí)施意見》提出成立由市長任組長的“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，同時(shí)明確市自然資源部門、市發(fā)展和改革部門、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市科工商務(wù)部門、市財(cái)政部門、市稅務(wù)部門、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、市文化廣電旅游體育部門、市城市管理綜合執(zhí)法部門、市司法行政部門、各鎮(zhèn)（街）政府等部門的“三舊”改造工作職責(zé)。

二是規(guī)范“三舊”改造常態(tài)化全流程管理。為加強(qiáng)常態(tài)化管控以及項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管，增加“項(xiàng)目預(yù)申請(qǐng)”、“實(shí)施監(jiān)管”兩個(gè)環(huán)節(jié)，確定“標(biāo)圖建庫——年度實(shí)施計(jì)劃——項(xiàng)目預(yù)申請(qǐng)——改造方案——實(shí)施監(jiān)管”五層管理流程體系，使“三舊”改造流程更加規(guī)范。

三是明確項(xiàng)目申請(qǐng)的改造面積要求。為保障“三舊”改造用地的完整性及成片連片，避免改造地塊過于零碎，明確提出預(yù)申請(qǐng)的項(xiàng)目改造面積原則上不得低于10畝。若項(xiàng)目面積小于10畝但確需實(shí)施改造的，則由市人民政府按照“一事一議”原則進(jìn)行充分論證后研究確定。

四是完善規(guī)劃體系，簡化規(guī)劃調(diào)整程序。為確保舊改項(xiàng)目能在規(guī)劃指引下有序?qū)嵤?，突出?guī)劃引領(lǐng)作用，補(bǔ)充并明確對(duì)于涉及國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控規(guī)）未覆蓋或者調(diào)整的項(xiàng)目，需開展控規(guī)編制或調(diào)整論證后，才可按控規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件繼續(xù)推進(jìn)“三舊”改造項(xiàng)目的程序。其中，對(duì)于改造后為工業(yè)用途的“改工”項(xiàng)目，確需調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)，可以通過規(guī)劃條件論證出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，無需調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。

五是優(yōu)先保障公益性用地供給，促進(jìn)城市形象提升。對(duì)涉及將工業(yè)用地改變?yōu)槠渌?jīng)營性用地的自行改造項(xiàng)目應(yīng)將不低于該項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于公益性項(xiàng)目建設(shè)。對(duì)公益性用地移交不足的，可補(bǔ)繳與應(yīng)當(dāng)移交用地等價(jià)的土地價(jià)款，或通過按比例折抵無償移交公益性項(xiàng)目建筑面積；對(duì)于超出情況的，由政府有償收回或用于與“工改居”項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)改造。

六是明晰三類舊改項(xiàng)目的實(shí)施路徑，分類推進(jìn)“三舊”改造。分別明確舊城、舊村、舊廠項(xiàng)目的改造模式，包括政府主導(dǎo)、自行改造、合作改造；分別明確舊城、舊村、舊廠項(xiàng)目的具體改造流程，包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段、方案編制階段、方案審批階段、批后實(shí)施階段四大階段的具體內(nèi)容與要求。其中，土壤污染調(diào)查環(huán)節(jié)調(diào)整前置到前期準(zhǔn)備階段的標(biāo)圖建庫環(huán)節(jié)同步開展，避免項(xiàng)目開展到后期因土壤環(huán)境調(diào)查結(jié)果不達(dá)標(biāo)而擱置的情況；明確規(guī)定改造后涉及住宅功能且以協(xié)議出讓方式供地的改造項(xiàng)目，項(xiàng)目原權(quán)利人需按相關(guān)要求聯(lián)動(dòng)完成相應(yīng)規(guī)模的“工改工”、“工改公”或者“工改農(nóng)”，因客觀原因無法實(shí)施聯(lián)動(dòng)改造的，允許原土地權(quán)屬人繳納貨幣抵扣款。

七是歷史用地手續(xù)處理措施更加優(yōu)化。依據(jù)《廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫和用地報(bào)批工作指引（2021年版）》，明確規(guī)范各類用地報(bào)批手續(xù)。同時(shí)，對(duì)于違法用地的處理，明確了違法用地處理的時(shí)間范圍界定及罰款標(biāo)準(zhǔn)。

八是調(diào)整土地增值收益分配機(jī)制，使地價(jià)計(jì)收與補(bǔ)償更加合理。明確不同改造類型的地價(jià)收益分配比例。其中，對(duì)于“工改工”項(xiàng)目類型，采用協(xié)議出讓的，工業(yè)用地提高容積率，不改變用途且不延長使用年限的，不需補(bǔ)繳地價(jià)；采用公開出讓的，按公開市場(chǎng)交價(jià)計(jì)提相關(guān)費(fèi)用后全額補(bǔ)償給原權(quán)利人（含村集體），加大對(duì)“工改工”的支持力度。

九是制定多樣化的鼓勵(lì)扶持措施，充分釋放政策紅利。在省市政策文件的基礎(chǔ)上，從鼓勵(lì)土地成片連片開發(fā)、簡化規(guī)劃調(diào)整程序、鼓勵(lì)實(shí)施微改造、支持優(yōu)先審批、加大經(jīng)費(fèi)保障、稅費(fèi)優(yōu)惠、金融扶持、歷史文化保護(hù)、行政司法保障等多方面，架構(gòu)更全面的鼓勵(lì)扶持措施體系，充分釋放政策紅利。其中成片連片開發(fā)措施就包括允許通過房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到單一主體實(shí)施改造、國有和集體土地打包出讓統(tǒng)一改造、土地調(diào)整置換、“工改工”項(xiàng)目土地混合開發(fā)等多種手段。

十是強(qiáng)化行政司法保障，解決拆遷“釘子戶”難題。對(duì)由市場(chǎng)主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的全面改造項(xiàng)目，原權(quán)利主體對(duì)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見，原權(quán)利主體可通過申請(qǐng)政府裁決以及強(qiáng)制執(zhí)行等手段要求限期搬遷。

十一是健全“三舊”改造批后監(jiān)管機(jī)制。為加強(qiáng)“三舊”改造事中事后監(jiān)管，健全監(jiān)管機(jī)制，《實(shí)施意見》明確了“三舊”改造的項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議與退出機(jī)制。除由政府組織實(shí)施的改造項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均應(yīng)在項(xiàng)目改造方案報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，由各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂實(shí)施監(jiān)管協(xié)議。對(duì)未按時(shí)限及協(xié)議要求實(shí)施改造的，則依法依規(guī)追究相應(yīng)責(zé)任。

聯(lián)系人：潘志萍       聯(lián)系電話：2257701