政策解讀：關于《開平市“三舊”改造實施意見》的政策解讀

開平市人民政府關于印發(fā)開平市“三舊”

改造實施意見的通知

開府〔2022〕11號

KPFG2022006

各鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處），市有關單位：

現(xiàn)將《開平市“三舊”改造實施意見》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

開平市人民政府

2022年7月22日

開平市“三舊”改造實施意見

第一章 總  則

第一條 制定依據(jù)

為深入推進本市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，提高土地節(jié)約集約利用水平，完善城市功能，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，傳承歷史文化，促進高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令279號）和《江門市人民政府關于印發(fā)〈江門市市區(qū)“三舊”改造實施辦法〉的通知》（江府〔2021〕13號）等精神，結(jié)合本市實際情況，制定本實施意見。

第二條 制定原則

實施“三舊”改造應遵循“政府引導、市場運作、尊重歷史、分類施策、統(tǒng)籌規(guī)劃、共建共享、法治保障”的原則。

第三條 適用范圍

本市行政區(qū)范圍內(nèi)的“三舊”改造活動適用于本實施意見。

“三舊”改造指由政府及其部門、土地權利人或者其他符合規(guī)定的主體對特定城鄉(xiāng)建成區(qū)范圍內(nèi)的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、生態(tài)修復、歷史建筑修繕等活動。

第四條 組織架構(gòu)與部門職責

市人民政府成立市“三舊”改造工作領導小組，統(tǒng)籌、指導、督促、檢查本市“三舊”改造工作。由市長任組長，分管自然資源工作的市領導任副組長，市相關部門主要負責人為成員，積極主動推進全市“三舊”改造工作。

領導小組下設辦公室在市自然資源局，負責具體協(xié)調(diào)解決“三舊”改造工作中遇到的重大問題，監(jiān)督和檢查“三舊”改造工作執(zhí)行情況。

市自然資源部門負責統(tǒng)籌推進“三舊”改造具體工作，負責組織制定本市“三舊”改造相關配套性文件和規(guī)范性文件，加強政策解讀和宣傳；負責本市“三舊”改造標圖入庫的初審、規(guī)劃用地管理、不動產(chǎn)登記等管理工作，監(jiān)督指導區(qū)域“三舊”改造任務的實施完成。

市發(fā)展和改革部門負責協(xié)調(diào)本市“三舊”改造范圍內(nèi)重大示范工程、重大產(chǎn)業(yè)工程和重大基礎設施的實施落地。

市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責全市國有土地上房屋征收與補償?shù)谋O(jiān)督管理工作；負責項目施工質(zhì)量指導監(jiān)督、市政配套設施建設監(jiān)督、歷史建筑保護利用等工作，負責監(jiān)管拆遷安置物業(yè)的銷售。

市科工商務部門負責牽頭開展工業(yè)信息普查、制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展綜合評價、引導村級工業(yè)園升級改造等工作。

市財政部門負責落實土地出讓收入分配使用、產(chǎn)業(yè)升級改造、公益性項目、歷史文化保護項目和微改造項目財政獎補和激勵等政策資金保障工作。

市稅務部門負責研究并落實“三舊”改造稅收指引及優(yōu)惠政策，加強稅收政策解讀和宣傳，研究解決“三舊”改造過程中的稅收問題。

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責指導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織做好集體資產(chǎn)管理工作。

市文化廣電旅游體育部門負責監(jiān)督指導“三舊”改造中不可移動文物保護及活化利用工作。

市城市管理和綜合執(zhí)法部門負責加強對“三舊”改造項目范圍內(nèi)違法建設治理的指導監(jiān)督。

市公安、司法行政、人力資源和社會保障、交通運輸、水利、衛(wèi)生健康、市場監(jiān)督管理、林業(yè)等部門在各自職責范圍內(nèi)做好“三舊”改造工作。

各鎮(zhèn)（街）人民政府負責推進轄區(qū)內(nèi)“三舊”改造的具體實施工作。組織屬地綜合執(zhí)法隊伍及社區(qū)、村集體等組織，加強巡查，及時制止和查處違法建設行為，維護“三舊”改造的正常秩序。同時負責對項目面積規(guī)模是否符合要求、地塊權屬是否清晰、改造意愿是否達到規(guī)定比例要求等內(nèi)容進行審核，確保“三舊”改造任務順利進行。

第五條 改造分類

“三舊”改造分為全面改造、微改造和混合改造三類。

全面改造，是指以拆除重建方式進行再開發(fā)，或?qū)嵤┥鷳B(tài)修復、土地復墾等改造活動。

微改造，是指維持現(xiàn)狀建筑物主體結(jié)構(gòu)基本不變，對現(xiàn)狀建筑物進行局部加建、拆建，改變使用功能，整飾修繕，保護活化，完善公益性設施等改造活動。

混合改造，是指全面改造和微改造相結(jié)合的類型。

第二章 標圖入庫

第六條 入庫標準

擬申報入庫圖斑應滿足《廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》關于上蓋物占比要求的政策規(guī)定，同時符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）、第二次全國土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查屬于建設用地等條件。標圖入庫的申報、審核及審批程序按《廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》的相關規(guī)定執(zhí)行。

第七條 動態(tài)調(diào)整

市“三舊”改造標圖入庫實施動態(tài)管理，每季度調(diào)整一次，每個季度前5個工作日接受申報。市自然資源局應嚴格按照廣東省和江門市關于“三舊”改造政策和標圖入庫管理的文件要求，統(tǒng)籌和規(guī)范“三舊”改造標圖入庫動態(tài)調(diào)整的初審工作，及時上報江門市自然資源部門。

第三章 規(guī)劃管控

第八條 規(guī)劃體系

實施“三舊”改造應當編制“三舊”改造專項規(guī)劃、“三舊”改造年度實施計劃、項目預申請和“三舊”改造方案。

第九條 “三舊”改造專項規(guī)劃

市自然資源局應當以國土空間總體規(guī)劃（城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃）等上層規(guī)劃為依據(jù)，會同市相關部門組織編制“三舊”改造專項規(guī)劃，經(jīng)市人民政府批準后實施，并報江門市自然資源局備案。經(jīng)批準的“三舊”改造專項規(guī)劃可作為指導制定“三舊”改造年度實施計劃的依據(jù)。

“三舊”改造專項規(guī)劃應明確本行政區(qū)域“三舊”改造的重點區(qū)域和范圍、改造目標、功能定位、總體用地布局和規(guī)模、規(guī)劃控制要求、配套設施的總體規(guī)劃和道路規(guī)劃、歷史文化保護、自然生態(tài)保護等內(nèi)容?！叭f”改造專項規(guī)劃應當注重各類規(guī)劃的對應銜接，充分預留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設用地和公益事業(yè)用地，促進城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

第十條 “三舊”改造年度實施計劃

市自然資源局根據(jù)上級統(tǒng)一部署和“三舊”改造專項規(guī)劃編制“三舊”改造年度實施計劃，經(jīng)市人民政府批準后實施?！叭f”改造年度實施計劃內(nèi)容主要包括“三舊”改造年度目標、項目安排、改造方式、完善用地手續(xù)計劃、投資預算等。

第十一條 改造項目預申請

“三舊”改造項目須完成改造意愿表決后，由申報主體[舊城鎮(zhèn)改造類為鎮(zhèn)（街），舊廠房改造類為權益人，舊村莊改造類為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織]提出項目預申請，由市自然資源局進行受理與審批。提出預申請的項目改造面積原則上不得低于10畝；若項目面積小于10畝但確需實施改造的，由市人民政府按照“一事一議”原則進行充分論證后研究確定。項目預申請材料包括改造范圍紅線圖、權屬證明、意向改造方案、改造意愿表決材料或其他經(jīng)審查需要提交的材料。

完成預申請工作的項目，可按相關規(guī)定有序開展基礎數(shù)據(jù)調(diào)查、引入合作企業(yè)、改造單元范圍內(nèi)國土空間詳細規(guī)劃（以下簡稱“控規(guī)”）調(diào)整、地塊規(guī)劃條件論證、項目改造方案編制與審批、完善歷史用地手續(xù)等工作。

規(guī)劃條件論證是指在“三舊”改造專項規(guī)劃和控規(guī)的指導下，開展容積率、建筑高度等經(jīng)濟技術指標以及交通組織、配套設施等內(nèi)容論證。規(guī)劃條件論證由各鎮(zhèn)（街）組織編制，可連同“三舊”改造方案一并報市自然資源局審查，經(jīng)審查同意后報有批準權的機構(gòu)審批。

第十二條 改造方案

“三舊”項目改造方案應當依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃、改造單元范圍內(nèi)控規(guī)和有關技術規(guī)范要求進行編制。改造方案由鎮(zhèn)（街）組織編制，報市自然資源局審查；審查通過后再報市“三舊”改造工作領導小組審議；審議通過后最終報市人民政府審批。涉及控規(guī)未覆蓋或者調(diào)整的，應先按控規(guī)編制或者調(diào)整程序開展改造單元范圍內(nèi)的控規(guī)編制或者調(diào)整論證工作，經(jīng)批準后按編制或者調(diào)整完善后的控規(guī)編制改造方案，并按程序報批。其中對于改造后為工業(yè)用途的“改工”項目，項目地塊無需編制或者調(diào)整控規(guī)。規(guī)劃條件論證經(jīng)有批準權限的機構(gòu)批準后，可作為建設用地規(guī)劃條件出具的依據(jù)，直接編制項目實施方案。

涉及集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)的“三舊”改造項目，可以將“三舊”項目改造方案以及集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)材料按程序一并報江門市人民政府審批。

“三舊”項目改造方案主要內(nèi)容包括改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)管等。

“三舊”項目改造方案涉及舊城鎮(zhèn)、舊村居改造的，需增加編制社會風險評估報告后方可啟動項目改造實施工作。

第十三條 公益性用地移交

（一）原土地權利人將工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、住宅等經(jīng)營性用地的（“工改工”除外），應當按照控規(guī)要求，將不低于項目用地總面積15%的土地（以下簡稱“公益性用地”）無償移交政府，用于城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設。

（二）公益性用地移交不足和超出情況的處置辦法

對改造地塊所在的控規(guī)未提出預留公益性用地要求，或者改造面積較小，導致無法提供足額的公益性用地的，不足15%的部分可以按原土地用途評估后，補繳與應當移交用地等價的土地價款，或者通過無償移交城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性項目建筑面積，根據(jù)其占項目總建筑面積的比例折抵應移交的用地面積。

對改造地塊所在的控規(guī)要求落實的公益性用地比例超出本意見關于公益性用地無償貢獻的比例要求的，超出部分可以按原土地用途評估后，由政府有償收回或用于與“工改居”項目聯(lián)動改造

（三）公益性用地移交程序

按本條第（一）（二）項規(guī)定無償移交公益性用地或公益性建筑面積的，改造主體應按照以下程序和要求完成移交工作：

1.改造主體應按照移交要求在“三舊”項目改造方案中制定公益性用地移交方案，主要內(nèi)容包括移交主體、移交土地或建筑的面積、位置、移交期限等。

2.公益性用地移交方案連同“三舊”項目改造方案按有關程序報批后，作為條件之一設定在用地規(guī)劃條件中。移交手續(xù)由市自然資源局負責辦理。

3.改造主體應在簽訂土地使用權出讓合同前完成公益性用地移交工作，并負責對移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施進行拆除，未按規(guī)定移交的，不予辦理供地手續(xù)。分期實施的項目每期應移交不少于該分期總用地面積的15%土地。

4.涉及將公益性項目建成后無償移交政府的改造項目，應當在簽訂土地使用權出讓合同時明確優(yōu)先完成公益性項目建設并無償移交政府。

第四章 分類實施改造

第十四條 舊城鎮(zhèn)改造

（一）改造模式

舊城鎮(zhèn)改造可以分為以下兩種方式：

1.政府主導，由市人民政府按照簽訂的征地補償協(xié)議落實補償后收回土地，依法組織土地供應工作。

2.自行改造

（1）改造項目范圍內(nèi)單一權利人對其用地實施改造。

（2）改造項目范圍內(nèi)若干權利人通過簽訂搬遷補償協(xié)議將房地產(chǎn)的相關權益轉(zhuǎn)移到單一主體后由其實施改造。

（二）改造流程

舊城鎮(zhèn)自行改造按以下程序進行：

1.確定申報主體。

2.組織改造意愿調(diào)查，由申報主體開展居民意愿征詢，取得改造范圍內(nèi)用地面積80%以上及上蓋建筑物面積80%以上合法權利人同意的，方可啟動改造。經(jīng)表決同意后，申報主體可按相關程序申請納入年度計劃，進行項目預申請，并按相關要求進行編制或修改控規(guī)。

3.政府按程序進行審批并公示。

4.申報主體按相關要求編制改造方案，其中應包含補償方案，經(jīng)改造范圍內(nèi)用地面積80%以上及上蓋建筑物面積80%以上合法權利人同意的，按相關程序進行報批。

5.申報主體與改造戶主簽訂《征地補償安置協(xié)議》達100%的，則按相關程序進行改造主體資格確認后，由該申報主體與鎮(zhèn)（街）簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。

6.改造主體申辦協(xié)議出讓供地手續(xù)。

7.改造主體按改造方案和建設程序?qū)嵤└脑臁?/p>

第十五條 舊村莊改造

（一）改造模式

舊村莊改造可以分為以下三種方式：

1.政府主導。由政府負責對土地開展征收、平整及村民住宅和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織物業(yè)復建安置補償?shù)认嚓P工作，形成“凈地”納入市政府土地儲備庫后實施公開出讓或用于市政公共設施建設，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不參與土地出讓收益分成。

2.自行改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其全資子公司根據(jù)批復的項目改造方案自行征收補償安置，并可申請以協(xié)議出讓方式獲得項目可開發(fā)建設地塊。

3.合作改造。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過市公共資源交易平臺公開選擇合作企業(yè)實施改造。

（二）舊村莊改造流程

舊村莊改造引入市場主體改造的，可按以下流程實施：

1.確定舊村莊改造范圍及項目申報主體。

2.開展改造意愿表決征詢。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》相應要求表決通過，并經(jīng)鎮(zhèn)（街）審核后方可啟動改造。申報主體按相關程序申請納入年度計劃。

3.開展基礎數(shù)據(jù)摸查，并進行項目預申請。

4.通過市公共資源交易平臺公開選取合作企業(yè)，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》相應要求表決通過，確定合作企業(yè)。

5.編制及表決項目改造方案（含征地補償安置方案）。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》相應要求表決通過后，并按相關程序報批。

6.簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。

7.辦理供地手續(xù)。

8.落實回遷工作。

（三）基礎數(shù)據(jù)調(diào)查

舊村莊改造項目在納入“三舊”改造年度實施計劃后，由鎮(zhèn)（街）牽頭，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或申報主體委托有測繪資質(zhì)的機構(gòu)開展基礎數(shù)據(jù)調(diào)查工作。調(diào)查改造范圍內(nèi)土地、房屋權屬以及村集體戶籍人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、公建配套及市政設施等現(xiàn)狀基礎數(shù)據(jù)，經(jīng)市自然資源局審核公示；公示無異議后，作為編制“三舊”項目改造方案的依據(jù)。

第十六條 舊廠房改造

（一）改造類型

根據(jù)控規(guī)和改造后的土地用途，舊廠房改造主要分為“工改工”項目（改造后為工業(yè)及工礦物流倉儲功能）、“工改商”項目（改造后以商服為主導功能，可按國土空間總體規(guī)劃要求兼容一定比例的非商業(yè)服務業(yè)用地）、“工改居”項目（改造后以居住為主導功能，可按國土空間總體規(guī)劃要求兼容一定比例的非居住用地）三類。

改造后涉及住宅功能且以協(xié)議出讓方式供地的改造項目，項目原權利人需要按規(guī)定聯(lián)動完成相應規(guī)模的“工改工”“工改公”（改造后為教育、醫(yī)療、道路、綠地等公益性用地）或者“工改農(nóng)”（改造后為復墾驗收通過后的農(nóng)業(yè)用地），因客觀原因無法實施聯(lián)動改造的，允許原土地權屬人繳納貨幣抵扣款，專項用于扶持村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)改造提升。具體聯(lián)動操作細則由市自然資源局另行制定。

（二）改造方式

舊廠房改造的實施方式分為政府主導、自行改造、合作改造三種。

政府主導。由政府機構(gòu)或政府委托全資國有企業(yè)組織實施改造，通過征收、征用、收回等方式對改造項目范圍內(nèi)用地進行整合，并通過招標、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定土地使用權人實施改造。

自行改造。主要包括以下類型：

1.改造項目范圍內(nèi)單一權利人對其用地實施改造。

2.改造項目范圍內(nèi)全部權利人通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式將房地產(chǎn)的相關權益轉(zhuǎn)移到其中單一權利主體后實施改造。

合作改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過市公共資源交易平臺以招標、掛牌等公開方式選擇合作企業(yè)，合作企業(yè)的選擇和合作方式、出資比例、利益分配等內(nèi)容必須依法表決通過，簽訂項目合作改造協(xié)議后由選定的合作企業(yè)實施。

（三）改造流程

舊廠房改造項目可按以下流程實施：

1.確定舊廠房改造范圍。

2.改造意愿表決。改造項目范圍內(nèi)地塊權利主體單一的，該主體同意實施改造；土地或地上建筑物為多個權利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行改造；建筑物區(qū)分所有權的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權利主體且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的權利主體同意進行改造。改造項目范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定地塊的總用地面積應當不小于改造項目用地面積的80％。改造項目范圍內(nèi)地塊屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，須經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》相應要求表決同意進行改造。

3.納入年度實施計劃并辦理“三舊”改造項目預申請手續(xù)。

4.若涉及公開引入合作企業(yè)改造的，應當通過市公共資源交易平臺公開選取，選取前招商文件須經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》相應要求表決同意。

5.編制審批改造方案。涉及集體土地的改造項目，項目改造方案須經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》相應要求表決同意后，按有關程序報批；市自然資源局根據(jù)市人民政府審批意見核發(fā)批復文件。

6.開展土壤環(huán)境污染評價工作。

7.若涉及工改經(jīng)營性項目的，須完成公益性用地無償移交手續(xù)。

8.簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。

9.辦理供地手續(xù)。

（四）土壤環(huán)境污染評價

舊廠房改造后規(guī)劃功能變更為居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地、公共管理與公共服務設施用地或新型產(chǎn)業(yè)用地的，改造主體應當對建設用地開展土壤污染情況調(diào)查。調(diào)查后按照土壤污染防治規(guī)定滿足使用要求且未列入建設用地土壤污染風險防控和修復名錄的，方可無償移交公益性用地和組織土地出讓。

第五章 用地處理

第十七條 完善用地手續(xù)

（一）集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)

已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫、改造方案已經(jīng)批復且符合相關規(guī)劃，用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日期間，未辦理合法手續(xù)且已經(jīng)使用的集體建設用地，落實處理（處罰）后，可以按現(xiàn)狀申請集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)。

已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫、改造方案已經(jīng)批復且符合相關規(guī)劃，用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日期間，未辦理合法手續(xù)且已經(jīng)使用的集體建設用地，須在規(guī)定期限前與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶簽訂征地補償安置協(xié)議并落實該征地補償安置；須按照要求完成聽證程序、辦理社保審核且落實處理（處罰）后，方可按現(xiàn)狀申請集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)。

（二）國有土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)

已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫、改造方案已經(jīng)批復且符合相關規(guī)劃，用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日期間，未辦理合法用地手續(xù)且已實際使用的國有建設用地，落實處理（處罰）后，可以按現(xiàn)狀申請國有土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)。

（三）辦理集轉(zhuǎn)國手續(xù)

已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫、符合相關規(guī)劃且具有合法用地手續(xù)的集體建設用地，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按規(guī)定申請轉(zhuǎn)為國有建設用地，項目改造方案報開平市人民政府審批，土地征收手續(xù)上報江門市人民政府審批。

（四）辦理“三地”及其他用地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)

“三舊”改造項目涉及難以單獨出具規(guī)劃要點、難以單獨標圖入庫、難以獨立開發(fā)利用的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”），單個地塊不超過3畝且累計面積不超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%的，可以一并納入改造范圍。

“三舊”改造項目涉及“三地”需辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)的，可納入批次用地依法報批，或與主體地塊一并組卷上報江門市人民政府審批。涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意，可不用舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

“三舊”改造項目涉及的“三地”面積大于3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃）的，可根據(jù)個案處理原則上報江門市人民政府審批。

第十八條 違法用地處理

（一）已納入“三舊”改造范圍、符合相關規(guī)劃、未辦理合法手續(xù)且已實際使用的建設用地，用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日之間、1999年1月1日至2009年12月31日期間的，分別按1995年原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》并結(jié)合省集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地政策、1988年修訂的土地管理法、1998年修訂的土地管理法等相關規(guī)定落實處理（處罰）。

（二）對1987年至1998年形成的違法用地，按照5元/平方米的標準罰款處理；1999年至2009年形成的違法用地，按照占用農(nóng)用地20元/平方米、占用農(nóng)用地以外土地10元/平方米的標準罰款處理。

第十九條 供地方式

“三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲后按照規(guī)定劃撥或公開出讓的情形外，可以協(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體。

第六章 地價計收與分配

第二十條 土地市場價格的確定

土地市場價格是某用途土地在市場上一般、平均水平價格，是土地受讓方為取得土地使用權而支付的所有費用，包括土地出讓金、其他形式的現(xiàn)金和實物補償折價、其他補償?shù)?，本意見中?guī)定的土地市場價格按國家及省有關規(guī)定開展評估工作。

涉及公開交易的，土地市場價格應在確定規(guī)劃建設條件的前提下，通過評估機構(gòu)評估得出單宗出讓地塊評估結(jié)果，經(jīng)集體決策后確定公開出讓底價。出讓底價不能低于各項成本之和。

不涉及公開交易的，土地市場價格應以經(jīng)容積率修正后的基準地價和評估機構(gòu)評估價格中的最高價為基礎，經(jīng)集體決策和公示程序后，確定土地出讓價款。

第二十一條 舊城鎮(zhèn)改造項目地價計收與收益分配

舊城鎮(zhèn)改造項目以公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的84%撥付給改造主體作為補償。

舊城鎮(zhèn)改造項目以協(xié)議出讓方式供地的，按土地出讓價款的16%計收。

第二十二條 舊村莊改造項目地價計收與收益分配

舊村莊改造項目以公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的95%撥付給原集體土地所有權人作為補償。

舊村莊改造項目以協(xié)議出讓方式供地的，按土地出讓價款的5%計收。

第二十三條 舊廠房改造項目地價計收與收儲補償

（一）“工改工”類

1.采用協(xié)議出讓方式供地的，保留工業(yè)用途提高容積率但不延長使用年限的，不需增繳土地價款。

2.采用公開出讓方式供地的，土地公開市場成交價款扣除財政計提及按規(guī)定繳納相關稅費后（不含收益分配所得應當繳納的企業(yè)所得稅或個人所得稅），可全額補償農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或企業(yè)等原土地權屬人。

（二）“工改商”類

1.采用協(xié)議出讓方式供地的，按土地出讓價款的65%計收。

2.采用公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的35%撥付給原權利人作為補償。

（三）“工改居”類

1.屬市、鎮(zhèn)（街）全資國有企業(yè)的舊廠房自行改造為含住宅用途項目的，按土地出讓價款的80%計收。

2.采用協(xié)議出讓方式供地的，按土地出讓價款的70%計收。

3.采用公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的30%撥付給原權利人作為補償。

原土地權屬人所取得的土地出讓收益補償，視作對原土地權屬人土地和地上建筑物（構(gòu)筑物）的征收補償（含土地前期整理、拆遷搬遷等費用）。其中，改造項目土地收回市政府土地儲備庫時已對原土地權屬人落實補償?shù)?，原土地權屬人不再享受土地出讓收益補償分配。市、鎮(zhèn)（街）政府主導的省級以上重點搬遷改造項目，扣除上述補償和計提資金后的出讓收益可按一定比例撥付給原權利人，支持項目搬遷安置。

（四）“工改其他”類

對工業(yè)用地改造為教育、科技、醫(yī)衛(wèi)慈善、文化、體育用途的且以協(xié)議方式供地的項目，須按改造后用途重新核繳土地出讓價款，并按土地出讓價款的40%計收。

第七章 鼓勵扶持措施

第二十四條 鼓勵土地成片連片開發(fā)

（一）房地產(chǎn)權益轉(zhuǎn)移給單一主體

改造范圍內(nèi)多宗用地將房地產(chǎn)相關權益轉(zhuǎn)移到單一主體實施改造，原房地產(chǎn)權利人憑經(jīng)批準的改造方案按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。村企合作改造的，通過市公共資源交易平臺公開遴選合作企業(yè)，村集體名下的國有用地可參照前述規(guī)定將房地產(chǎn)相關權益轉(zhuǎn)移到該村集體與合作企業(yè)約定的單一主體實施改造。

（二）國有和集體打包出讓

對于納入“三舊”改造范圍、位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地，可一并打包進入土地市場，通過公開交易或協(xié)議方式確定使用權人，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運營。

（三）土地置換

在符合規(guī)劃、權屬清晰、雙方自愿、價值相當?shù)那疤嵯?，允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換，包括集體建設用地與集體建設用地或國有建設用地與國有建設用地的土地置換?！叭f”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換后，該被置換的其他存量建設用地地塊可直接標圖入庫，適用“三舊”改造優(yōu)惠政策，原“三舊”用地不再享受“三舊”改造優(yōu)惠政策。以拆除重建方式實施的“三舊”改造項目，可將標圖入庫范圍內(nèi)的“三舊”用地進行復墾，復墾產(chǎn)生的建設用地規(guī)模和指標可用于本項目范圍內(nèi)的非建設用地，辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)后一并實施改造，或有償轉(zhuǎn)讓給本市其他“三舊”改造項目使用。

（四）混合開發(fā)

用地面積達到30畝及以上的“工改工”項目，允許通過混合開發(fā)方式改造為融合工業(yè)、商服、辦公等功能齊備的綜合性項目（不包括商品住宅）。完成土地整理后，可統(tǒng)一按規(guī)定辦理供地手續(xù)，其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%。

第二十五條 簡化規(guī)劃調(diào)整程序

對納入“三舊”改造年度實施計劃，涉及規(guī)劃控制指標調(diào)整的“改工”項目，不需調(diào)整控規(guī)，規(guī)劃條件論證經(jīng)批準后，可作為建設用地規(guī)劃條件出具的依據(jù)，直接編制項目實施方案。

第二十六條 鼓勵實施微改造

對于納入標圖入庫范圍，以保留原建筑物主體或采取加建擴建、局部拆建、完善公建配套設施、改變建筑使用功能等方式實施的微改造項目，可享受以下優(yōu)惠政策：

（一）允許微改造項目改變建筑使用用途。允許在商業(yè)氛圍濃厚的沿街微改造建筑或歷史建筑（在對建筑的主體結(jié)構(gòu)不產(chǎn)生影響的情況下）有條件地變更建筑使用用途。

（二）給予五年過渡期政策優(yōu)惠。具有合法用地手續(xù)的舊城鎮(zhèn)或者舊廠房微改造項目，改造后用于改造為教育、醫(yī)療、體育、養(yǎng)老社會福利機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)＋產(chǎn)業(yè)、研發(fā)設計、科技服務、信息服務、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流用途，經(jīng)市人民政府批準，享受按原用途使用的5年過渡期政策，過渡期屆滿前6個月可按新用途申請并以協(xié)議出讓的方式辦理用地手續(xù)。

（三）多渠道籌措改造資金，支持微改造。積極引導企業(yè)、產(chǎn)權單位（原產(chǎn)權單位）、專業(yè)經(jīng)營單位等社會力量及居民出資參與微改造。市財政安排專項補助資金用于扶持微改造。

（四）提高微改造審批效率。優(yōu)化規(guī)劃、用地、建設、消防、商事登記等行政審批手續(xù)辦理流程，提高審批效率。

第二十七條 支持優(yōu)先審批

經(jīng)批準的“三舊”改造項目涉及的立項、規(guī)劃、用地、建設等審批手續(xù)，全部納入“綠色通道”。對符合審批條件、手續(xù)齊全的項目，采取“一站式”服務，即收即辦、限時辦結(jié)。

第二十八條 加大經(jīng)費保障

加大財政對于“三舊”改造的支持力度，建立“三舊”改造專項資金，統(tǒng)籌安排土地出讓收入資金支持“三舊”改造。支持市、鎮(zhèn)（街）從“工改居”“工改商”項目的土地出讓價款各自分成部分中，分別計提一定比例的資金，建立工業(yè)改造提升扶持獎勵專項資金，?？钣糜诜龀知剟睢肮じ墓ぁ薄肮じ墓薄肮じ霓r(nóng)”等工業(yè)改造提升項目。

第二十九條 落實稅費優(yōu)惠

1.實施“三舊”改造要優(yōu)先選擇工礦企業(yè)棚戶區(qū)、城市危舊房，執(zhí)行“三舊”改造優(yōu)惠政策?！叭f”用地經(jīng)規(guī)定程序納入棚戶區(qū)改造范圍的，免征城市基礎設施配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。對棚戶區(qū)改造涉及的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等，按照國家有關規(guī)定予以減免。個人的征地補償款及因征地重新購置安置住房的，可按有關規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。企業(yè)用于棚戶區(qū)改造的支出可享受企業(yè)所得稅稅前扣除政策。棚戶區(qū)改造安置小區(qū)的有線電視、供水、供電、供氣、排水、通訊、光纖、道路等市政公用設施由屬地政府或相關單位出資配套建設，入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費項目按低限減半征收。

2.“三舊”改造項目涉稅管理按照《廣東省“三舊”改造稅收指引》的規(guī)定辦理。

3.“三舊”改造項目依法免收各項行政事業(yè)性收費。

第三十條 鼓勵金融扶持

鼓勵銀行機構(gòu)向“三舊”改造項目給予信貸支持。充分利用政策性銀行資金額度高、利率低、期限長等優(yōu)勢，鼓勵商業(yè)銀行給予優(yōu)惠貸款支持，積極引入各類低成本資金。

第三十一條 加強歷史文化保護

切實加強對歷史遺產(chǎn)、不可移動文物及歷史建筑的保護，對以拆除重建、改建擴建等方式實施改造需要保留的歷史遺產(chǎn)、不可移動文物或歷史建筑，制定相應保護管理措施，并依法履行相應審批和備案程序。

第三十二條 行政司法保障

對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準的全面改造項目，原權利主體對搬遷補償安置協(xié)議不能達成一致意見，符合以下分類情形的，原權利主體均可向市人民政府申請裁決搬遷補償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷：

（1）土地或地上建筑物為多個權利主體按份共有的，占份額不少于95%的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

（2）建筑物區(qū)分所有權的，專有部分占建筑物總面積不少于95%且占總?cè)藬?shù)不少于95%的權利主體已簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

（3）拆除范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應當不少于拆除范圍用地面積的80%。

（4）屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及不少于95%的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

對政府裁決不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。當事人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不履行行政裁決的，作出裁決的人民政府可以自期限屆滿之日起三個月內(nèi)申請人民法院強制執(zhí)行。

市人民政府進行裁決前，應當先進行調(diào)解。

第八章 項目監(jiān)管

第三十三條 實施精準監(jiān)管

加強“資金與信用、進度與效益、分配與產(chǎn)業(yè)”等重要事項的全流程監(jiān)管。項目改造方案報市人民政府批準后，鎮(zhèn)（街）應當和改造主體簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，明確無償移交的公益性用地、公共建筑或補繳地價款等義務，按征地補償安置方案履行相關補償、回遷及過渡期安置的義務，項目實施進度安排及完成時限以及其他事項等監(jiān)管內(nèi)容。項目監(jiān)管協(xié)議作為合同出讓附件，有關主管部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定，對“三舊”改造項目進行績效評價與聯(lián)合監(jiān)管。加強“三舊”項目實施過程中各職能部門和鎮(zhèn)（街）的行政效能監(jiān)管，防范廉政風險。

第三十四條 建立“三舊”改造項目退出機制

加強對“三舊”改造項目的時限管理，對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院令第55號）等規(guī)定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實，嚴肅依法處理。

第三十五條 建立“三舊”改造資金監(jiān)管制度

“舊城鎮(zhèn)”“舊村莊”項目改造主體在簽訂土地使用權出讓合同前，由改造主體到項目約定的銀行設立改造專項資金監(jiān)管賬戶，足額存入復建安置資金，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金由改造主體、市自然資源局和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保?？顚Ｓ谩；蛟诤炗喭恋厥褂脵喑鲎尯贤坝筛脑熘黧w向市自然資源局提供專項監(jiān)管保證資金的銀行保函（銀行保函應為不可撤銷、無條件的見索即付保函），由市自然資源局負責監(jiān)管。

第三十六條 實行信息全流程公開

以信息公開為抓手，建立有效的風險防控體系，打造“三舊”改造陽光工程，嚴防廉政風險。將“三舊”改造標圖入庫、項目確認、規(guī)劃計劃編制、改造方案及用地審批、簽訂項目監(jiān)管協(xié)議、土地供應、地價款核算、稅費繳交、竣工驗收等各事項的標準和辦事流程納入政府信息主動公開范圍。對具體“三舊”改造項目的審批結(jié)果應依法依規(guī)及時公開。

第九章 法律責任

第三十七條 改造主體法律責任

改造主體未按照實施方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院令第55號）等規(guī)定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實，嚴肅依法處理。

改造主體違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)實施改造的，依法追究法律責任。

第三十八條 部門及其工作人員法律責任

市相關部門及其工作人員在“三舊”改造管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第十條 附  則

第三十九條 本意見下列用語的含義

公益性用地是指用于建設公園、綠地、學校、幼兒園、醫(yī)院等服務社會公眾的基礎設施和公益設施的土地，根據(jù)國家《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》（自然資辦發(fā)〔2020〕51號），“公益性用地”包括公共管理與公共服務設施用地、交通運輸用地、公用設施用地、綠地與開敞空間、特殊用地。

第四十條 本意見實施前本市有關政策與本意見規(guī)定不一致的，以本意見為準。

第四十一條 本意見自2022年9月1日施行，有效期為5年。

第四十二條 本意見由開平市自然資源局負責解釋。