圖解：江門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于江門市住房公積金個(gè)人住房貸款置換暫行辦法

解讀文本：江門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于江門市住房公積金個(gè)人住房貸款置換暫行辦法

關(guān)于印發(fā)《江門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于

江門市住房公積金個(gè)人住房貸款置換

暫行辦法》的通知

江公積金管委會(huì)〔2019〕1號(hào)

JMBG2019006

各住房公積金繳存單位：

現(xiàn)將《江門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于江門市住房公積金個(gè)人住房貸款置換暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請(qǐng)徑向江門市住房公積金管理中心反映。

江門市住房公積金管理委員會(huì)

2019年4月16日

江門市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于江門市

住房公積金個(gè)人住房貸款置換暫行辦法

第一章  總  則

第一條  為支持職工改善居住條件，減輕利息負(fù)擔(dān)，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<廣東省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管理的指導(dǎo)意見>的通知》（粵建金〔2017〕252號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于江門市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金個(gè)人住房貸款置換的管理。

第三條  本辦法所稱江門市住房公積金個(gè)人住房貸款置換，包括商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱商轉(zhuǎn)公貸款）及住房公積金個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)商業(yè)性個(gè)人住房貼息貸款（以下簡(jiǎn)稱貼息貸款）。

前款所稱商轉(zhuǎn)公貸款，是指我市繳存住房公積金的職工購(gòu)買自住住房并辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱商業(yè)貸款）后，在還款期內(nèi)申請(qǐng)將商業(yè)貸款余額全部或部分轉(zhuǎn)為住房公積金個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱公積金貸款）。

前款所稱貼息貸款，是指商業(yè)銀行利用銀行資金向符合公積金貸款及商業(yè)貸款條件且在我市繳存住房公積金的借款人發(fā)放貼息貸款，借款人按商業(yè)貸款利率向銀行支付利息，貼息貸款與公積金貸款的利息差額由住房公積金管理機(jī)構(gòu)按月支付給公積金貸款承辦銀行（以下簡(jiǎn)稱受托銀行）,受托銀行按月支付給借款人。

第四條  本辦法所稱住房公積金管理機(jī)構(gòu)是指江門市住房公積金管理中心和新會(huì)、臺(tái)山、開平、鶴山、恩平住房公積金管理部（以下統(tǒng)稱公積金管理機(jī)構(gòu)）。

第五條  公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金個(gè)人住房貸款率低于85%的，可啟動(dòng)商轉(zhuǎn)公貸款。

公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金個(gè)人住房貸款率高于85%且資金凈流量連續(xù)三個(gè)月為負(fù)數(shù)的，可啟動(dòng)貼息貸款。

公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金個(gè)人住房貸款率高于90%的，公積金貸款和商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)行輪候放款。公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金個(gè)人住房貸款率高于90%且資金凈流量持續(xù)為負(fù)數(shù)的，暫停商轉(zhuǎn)公貸款。

第六條  江門市住房公積金管理中心根據(jù)有關(guān)規(guī)定委托具備開展公積金貸款置換業(yè)務(wù)條件的商業(yè)銀行辦理商轉(zhuǎn)公貸款或貼息貸款。

第二章  商轉(zhuǎn)公貸款

第七條  商轉(zhuǎn)公貸款對(duì)象。在我市繳存住房公積金且符合公積金貸款條件的借款人。

商轉(zhuǎn)公貸款僅限于將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，原貸款為個(gè)人住房組合貸款（一部分為商業(yè)貸款，一部分為公積金貸款，下同）的，不能申請(qǐng)辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

第八條  商轉(zhuǎn)公貸款條件。申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款應(yīng)同時(shí)符合以下條件：

（一）借款申請(qǐng)人在我市購(gòu)買自住住房并辦理商業(yè)貸款；  

（二）原商業(yè)貸款已還款年限及剩余年限均在1年以上，當(dāng)前無逾期，且尚未結(jié)清；

（三）原商業(yè)貸款銀行同意借款申請(qǐng)人提前償還商業(yè)貸款；

（四）原商業(yè)貸款所購(gòu)住房已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且僅為該商業(yè)貸款設(shè)定了抵押權(quán)，無其他擔(dān)保，無查封等權(quán)利限制情形；

（五）借款申請(qǐng)人無連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月發(fā)生貸款逾期;

（六）商轉(zhuǎn)公貸款與原商業(yè)貸款借款人、抵押人一致;

（七）符合國(guó)家、省和我市現(xiàn)行公積金貸款政策規(guī)定。

第九條  申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款的住房?jī)r(jià)格以原購(gòu)房合同價(jià)與原評(píng)估價(jià)較低者計(jì)算。原來申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)住房沒有評(píng)估的，以原購(gòu)房合同價(jià)計(jì)算。

第十條  商轉(zhuǎn)公貸款額度。商轉(zhuǎn)公貸款的最高貸款額以千元整數(shù)為單位，且不超過我市公積金貸款最高額度的規(guī)定，不超過原商業(yè)貸款剩余的貸款本金。

第十一條  商轉(zhuǎn)公貸款期限。商轉(zhuǎn)公貸款的期限以年為單位，且不超過原商業(yè)貸款的剩余年限及我市公積金貸款政策規(guī)定的可貸年限。

第十二條  商轉(zhuǎn)公貸款利率。商轉(zhuǎn)公貸款利率以中國(guó)人民銀行公布的公積金貸款利率為基準(zhǔn)，并按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定浮動(dòng)。

第十三條  商轉(zhuǎn)公貸款辦理方式。商轉(zhuǎn)公貸款可采用以下兩種方式辦理：

（一）先結(jié)清原商業(yè)貸款后發(fā)放公積金貸款。借款申請(qǐng)人經(jīng)住房所在地公積金管理機(jī)構(gòu)審批同意后，先自籌資金還清商業(yè)貸款，配合受托銀行辦理原商業(yè)貸款抵押權(quán)注銷登記及商轉(zhuǎn)公貸款或組合貸款抵押權(quán)登記手續(xù)后，公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放公積金貸款。

（二）以公積金貸款直接歸還原商業(yè)貸款。借款申請(qǐng)人申請(qǐng)以公積金貸款直接歸還原商業(yè)貸款的，原商業(yè)貸款銀行應(yīng)與受托銀行一致，且具備住房所在地公積金貸款代辦資格。借款人經(jīng)公積金管理機(jī)構(gòu)審批同意，配合原商業(yè)貸款銀行辦理抵押權(quán)變更登記或第二順位抵押權(quán)登記手續(xù)后，公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放公積金貸款，貸款資金直接劃至指定的還貸賬戶，歸還原商業(yè)貸款部分或全部余額。

第十四條  商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)材料。申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，借款申請(qǐng)人填寫《江門市住房公積金個(gè)人住房商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)審批表》，并提供本人家庭成員（包括配偶、未成年子女）以下資料：

（一）有效的身份證件和婚姻狀況證件原件；

（二）原商業(yè)貸款借款合同、抵押合同、貸款余額和貸款明細(xì)原件；

（三）原購(gòu)房合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及契稅證復(fù)印件；

（四）借款申請(qǐng)人家庭經(jīng)濟(jì)收入情況、住房公積金繳存情況、個(gè)人信用報(bào)告等其他必要的材料。

第十五條  商轉(zhuǎn)公貸款辦理程序。

（一）先結(jié)清原商業(yè)貸款后發(fā)放公積金貸款。

1.貸款申請(qǐng)。借款申請(qǐng)人向受托銀行提出商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)，并提供申請(qǐng)貸款所需資料。

2.貸款審批。公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)受托銀行報(bào)送的資料進(jìn)行審核，符合條件的，核定貸款額度并出具同意商轉(zhuǎn)公貸款的審批意見。借款申請(qǐng)人需要使用組合貸款的，向受托銀行申請(qǐng)組合貸款中的商業(yè)貸款部分，受托銀行按商業(yè)貸款條件對(duì)借款申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審批。

3.簽訂合同、辦理抵押權(quán)登記。借款申請(qǐng)人與受托銀行簽訂借款合同后，自籌資金結(jié)清原商業(yè)貸款，再配合受托銀行辦理原商業(yè)貸款抵押權(quán)注銷登記及商轉(zhuǎn)公貸款或組合貸款抵押權(quán)登記手續(xù)。

4.貸款發(fā)放。公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)受托銀行報(bào)送的資料進(jìn)行審核，符合條件的，出具《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放通知書》。受托銀行根據(jù)公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放通知書》，將公積金貸款資金直接劃至借款申請(qǐng)人在受托銀行開立的指定賬戶。

（二）以公積金貸款直接歸還原商業(yè)貸款。

以公積金貸款直接歸還原商業(yè)貸款的，可歸還原商業(yè)貸款全部或部分余額。

1.貸款申請(qǐng)。借款申請(qǐng)人向受托銀行提出商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)，填寫承諾書，并提供申請(qǐng)貸款所需資料。

2.貸款審批。公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)受托銀行報(bào)送的資料進(jìn)行審核，符合條件的，核定貸款額度并出具同意商轉(zhuǎn)公貸款的審批意見。

3.簽訂合同、辦理抵押權(quán)登記。借款申請(qǐng)人與受托銀行簽訂借款合同，并為原商業(yè)貸款所購(gòu)住房辦理抵押權(quán)變更登記或第二順位抵押權(quán)登記手續(xù)。

4.貸款發(fā)放及歸還。公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)受托銀行報(bào)送的資料進(jìn)行審核，符合條件的，出具《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放通知書》。受托銀行在收到《江門市住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放通知書》后5個(gè)工作日內(nèi)將公積金貸款資金直接劃至指定的還貸賬戶，并辦妥歸還原商業(yè)貸款手續(xù)。商轉(zhuǎn)公貸款或組合貸款與原商業(yè)貸款有差額的，借款申請(qǐng)人應(yīng)自籌資金歸還。受托銀行在貸款歸還后2個(gè)工作日內(nèi)將商業(yè)貸款還款憑證、公積金貸款發(fā)放憑證及組合貸款余額等資料交公積金管理機(jī)構(gòu)核對(duì)。

5.原抵押權(quán)注銷。采用第二順位抵押權(quán)登記方式并用公積金貸款還清原商業(yè)貸款的，借款人和受托銀行應(yīng)在貸款歸還后20個(gè)工作日內(nèi)辦妥第一順位抵押權(quán)注銷手續(xù)。受托銀行可根據(jù)借款人委托辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)并將房地產(chǎn)權(quán)證交公積金管理機(jī)構(gòu)核對(duì)。

第十六條  受托銀行應(yīng)當(dāng)在公積金管理機(jī)構(gòu)審批后2個(gè)月內(nèi)完成商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放手續(xù)。

第三章  貼息貸款

第十七條  貼息貸款對(duì)象。在我市繳存住房公積金并新購(gòu)買自住住房，且同時(shí)符合公積金貸款條件和受托銀行商業(yè)貸款條件的職工可以申請(qǐng)貼息貸款。

第十八條  貼息貸款條件。貼息貸款的條件按我市公積金貸款政策規(guī)定及受托銀行商業(yè)貸款條件執(zhí)行。

第十九條  貼息貸款額度及貸款期限按我市公積金貸款政策規(guī)定執(zhí)行。

第二十條  貼息金額及利率。貼息貸款的貼息金額為借款人按商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率計(jì)算的利息差額。計(jì)算公式如下：貼息金額=實(shí)還貸款利息×(1-公積金貸款利率÷商業(yè)貸款利率)。其中,  實(shí)還貸款利息不含因貸款逾期產(chǎn)生的罰息、復(fù)利；公積金貸款利率以中國(guó)人民銀行公布的公積金貸款利率為基準(zhǔn)，并按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行浮動(dòng)；商業(yè)貸款利率不得超過委托協(xié)議約定和商業(yè)銀行同期同檔次的個(gè)人住房貸款利率。受托銀行按月核算貼息金額，并對(duì)貼息金額準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

第二十一條  貼息貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，于利率調(diào)整的次年1月1日起按新的利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算貼息金額，不再另行通知。

第二十二條  貼息貸款辦理程序。

（一）貸款申請(qǐng)。借款申請(qǐng)人向受托銀行提出貼息貸款申請(qǐng)，并提供申請(qǐng)貸款所需資料。

（二）貸款審批。公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)受托銀行報(bào)送的資料進(jìn)行審核，符合公積金貸款條件的，核定公積金貸款額度并出具同意貼息貸款的審批意見。受托銀行按商業(yè)貸款條件對(duì)借款申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審批。

（三）簽訂合同、辦理抵押權(quán)登記。借款申請(qǐng)人與受托銀行簽訂借款合同，并為所購(gòu)住房辦理抵押權(quán)登記手續(xù)或抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)。

（四）貸款發(fā)放。受托銀行用自有資金向借款申請(qǐng)人發(fā)放貼息貸款。

（五）貸款回收。受托銀行負(fù)責(zé)貼息貸款本息的核算、扣款和回收，并將相關(guān)憑證交公積金管理機(jī)構(gòu)。

（六）貸款貼息。公積金管理機(jī)構(gòu)收到受托銀行提供的憑證后，按月將上月貼息金額支付給受托銀行，受托銀行計(jì)發(fā)給借款人。

第二十三條  貼息貸款發(fā)放后，借款人應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式、貸款利率償還貸款本息。

貼息貸款在借款期間原則上不得變更還款方式和借款人，不得延長(zhǎng)還款期限。確需變更的，須經(jīng)受托銀行和公積金管理機(jī)構(gòu)同意。借款人申請(qǐng)?zhí)崆斑€款、縮短貸款期限的，由受托銀行按借款合同約定辦理，并通知公積金管理機(jī)構(gòu)。

第二十四條  貼息金額在公積金業(yè)務(wù)支出中列支。

第二十五條  公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)公積金資金歸集、使用和結(jié)余情況及上一年度增值收益情況，適當(dāng)控制公積金貼息貸款規(guī)模。各受托銀行每年貼息貸款額度由公積金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)上一年度各銀行公積金貸款發(fā)放額按比例進(jìn)行分配。

第二十六條  貼息貸款按公積金貸款管理，記錄為一次公積金貸款。

第二十七條  發(fā)生以下情形之一的，公積金管理機(jī)構(gòu)有權(quán)終止向借款人貼息，并不再實(shí)行貼息貸款的置換轉(zhuǎn)回：

（一）借款人向公積金管理機(jī)構(gòu)、受托銀行提供虛假、失效、非法的資料申請(qǐng)貸款的；

（二）借款人被依法宣告失蹤、死亡，喪失或部分喪失民事行為能力又無人代其履行債務(wù)的；

（三）抵押房屋被司法機(jī)關(guān)依法限制、處置的；

（四）不可抗力因素使抵押房屋損毀滅失的；

（五）其他應(yīng)終止貼息貸款的情況。

第二十八條  受托銀行承擔(dān)貼息貸款的貸款風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)貼息貸款按商業(yè)貸款的貸后管理及風(fēng)險(xiǎn)處置規(guī)定進(jìn)行處理。

第二十九條  公積金管理機(jī)構(gòu)在資金寬裕時(shí)，可視實(shí)際情況將貼息貸款的貸款余額置換轉(zhuǎn)回為公積金貸款。貼息貸款置換轉(zhuǎn)回時(shí)，須滿足以下條件：

（一）貼息貸款已發(fā)放、未還完、未終止的；

（二）貼息貸款當(dāng)前無逾期；

（三）借款人無連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月發(fā)生貸款逾期；

（四）貼息貸款轉(zhuǎn)回公積金貸款時(shí)的貸款金額及貸款期限不得超過原貼息貸款余額及剩余期限。

第四章  附則

第三十條  受托銀行不按照本辦法辦理公積金貸款置換業(yè)務(wù)，拖延發(fā)放貸款，未及時(shí)催收商轉(zhuǎn)公貸款或者行使抵押權(quán)利、質(zhì)押權(quán)利的，公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托協(xié)議追究受托銀行的責(zé)任。

第三十一條  本辦法未盡事宜按相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定和委托協(xié)議約定執(zhí)行。

第三十二條  本辦法由江門市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)解釋。

第三十三條  江門市住房公積金管理中心可根據(jù)國(guó)家、省規(guī)定，就本辦法中第五條提出調(diào)整方案，報(bào)江門市住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第三十四條  本辦法自2019年6月1日起施行，有效期3年。國(guó)家、省、市有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。